本報通訊員李芳紅

    在本季采暖期，新疆先覺律師事務所律師劉勇辦理了一起物業(yè)公司訴業(yè)主拖欠物業(yè)費糾紛案，案件牽扯到二十余戶業(yè)主未繳納物業(yè)費，在跟業(yè)主溝通時，劉勇發(fā)現，有很多業(yè)主因未與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》，因此他們認為，可以不用繳納物業(yè)費，于是，物業(yè)公司起訴業(yè)主。

    劉勇解答：這個案子涉及法律關系主要是物業(yè)服務合同法律關系，在物業(yè)服務合同法律關系中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間通過物業(yè)服務合同形成了債權債務關系。《物業(yè)服務合同》的主體，依據《物業(yè)管理條例》，《物業(yè)服務合同》是指建設單位或住宅小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的，約定由物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)實行物業(yè)管理服務的合同。因此根據簽訂合同主體的不同，可以將《物業(yè)服務合同》分為《前期物業(yè)服務合同》和《普通物業(yè)服務合同》�！肚捌谖飿I(yè)服務合同》是指，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，約定由物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實行物業(yè)管理的合同。在前期物業(yè)服務合同中的建設單位，是指房地產開發(fā)經營企業(yè)。而《普通的物業(yè)服務合同》是由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同。

    根據我國《物業(yè)管理條例》第六條、第七條的規(guī)定，業(yè)主既是物業(yè)管理服務的享受者，又必須通過交納管理費、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會的議事規(guī)則、業(yè)主委員會的決議來承擔義務。因此，業(yè)主所稱的未與物業(yè)公司之間簽訂《物業(yè)服務合同》，是不能成為拒繳物業(yè)費的抗辯事由，只要業(yè)主入住接受物業(yè)公司提供的服務，其雙方就已經形成了事實上的物業(yè)服務合同法律關系。既然業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的服務，理應為自己所享受到的服務買單。

    此外，在大量的物業(yè)糾紛中，業(yè)主往往主張物業(yè)公司沒有提供合格的物業(yè)服務，但在法庭上又無法提供相應的證據得不到法庭的認可，最終導致敗訴。律師建議，業(yè)主在發(fā)現物業(yè)服務不到位時，比如垃圾不能及時清掃、綠化不到位、公共設施損壞嚴重無人修理等，都應該及時拍照，固定證據，這樣方能在今后的物業(yè)糾紛訴訟中獲得法庭支持。

    來源： 克拉瑪依日報